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News

Laure Prost Pas de commentaire

Et si vous changiez votre assurance emprunteur?

 

Il n’est pas évident de s’y retrouver dans tous les différents textes de loi qui entourent le changement de son assurance emprunteur : loi Chatel, loi Lagarde, loi Hamon…

Si vous avez souscrit à un emprunt immobilier et que vous vous demandez si l’on peut changer d’assurance de crédit immobilier et comment faire pour remplacer votre assurance de prêt, voici les réponses à toutes vos questions :

Pourquoi changer son assurance de prêt immobilier ?

– Baisser vos cotisations (gain entre 30 et 60% possible)

– Prendre en compte une nouvelle situation

– Ajouter des garanties à moindre frais

 

Quand changer d’assurance de prêt immobilier ?

Vous avez souscrit à un emprunt il y a moins de 12 mois

Il est possible de changer son assurance crédit immobilier avant 1 an, c’est à dire pendant les douze premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt, et ce grâce à la Loi Hamon. Cette loi, qui est notamment la loi sur le changement d’assurance, est entrée en vigueur le 26 juillet 2014, dispose qu’une résiliation est possible pendant la première année du crédit. Elle oblige même les banques à répondre dans un délai de dix jours ouvrés lorsque vous leur adressez une demande de résiliation. Dans le cas où elles ne respecteraient pas cette obligation, elles se verraient imposer une sanction administrative de 3 000 €. De plus, toute résiliation dans les douze mois est obligatoirement gratuite. En effet il n’y a pas de frais de dossier applicables pour un changement d’assurance de prêt immobilier avec la loi Hamon.

Vous avez souscrit à un emprunt il y a plus de 12 mois

Si votre prêt date d’il y a 11 mois et demi (délai de préavis du changement d’assurance) ou plus, vous ne pouvez plus vous prévaloir de la loi Hamon pour changer facilement d’assurance de prêt immobilier. Commencez par regarder les conditions générales de votre contrat d’assurance. Peut-être vous donnent-elles la possibilité de résilier votre assurance à date anniversaire, ou encore au 31 décembre de chaque année. Si rien n’est précisé, vous pourrez, selon la banque auprès de laquelle vous avez souscrit votre prêt, vous prévaloir de la loi Chatel, qui vous permet de changer d’assurance tous les ans, après 2 ans, à date anniversaire du prêt, à partir de la deuxième année.

=> Dans ce cas nous vous conseillons de demander un accord de principe à votre banque avant de valider votre nouveau contrat.

Laure Prost Pas de commentaire

SCPI, PEL, Livret A quel est le meilleur placement?

La SCPI gagne son match contre l’assurance vie, le PEL et le livret A.

Publi-rédactionnel — Aujourd’hui, peu de placements semblent être dotés des meilleurs attributs pour placer efficacement son épargne. Car au fond, les questions que l’on se pose avant de choisir tel ou tel placement sont les suivantes :

Quels rendements vais je obtenir ?
Quel est le ticket d’entrée ?
Le risque est il élevé ?

Le placement en Société Civile de Placement Immobilier est le seul en mesure de répondre à ses questions. En effet, la SCPI est un placement d’épargne qui intervient dans le secteur de l’immobilier et qui tire les avantages d’un placement dans la pierre et qui en exclut ses contraintes.

La rentabilité des SCPI de rendement est proche en moyenne de 5% en 2015 voir pour certaine supérieur à 6%.

Si l’on regarde du côté du livret A, il a vu son taux s’affaisser à 0,75% l’an dernier. Donc finalement placer ses liquidités ou une partie dessus revient presque à les placer sur son compte courant !

Quant au plan épargne logement, il ne peut vraiment pas se vanter de faire mieux. En effet, au 1er août 2016 dernier, son taux passera de 1,5% à 1%. Par ailleurs, les taux d’emprunt étant bas et le recours à des courtiers étant fréquent, ce placement apparait presque comme d’un autre temps.

Les assurances vie, constituent-t-elles une alternative ?

Non, les fonds euros ont affiché des rendements médiocres en 2015 à 2,25% en moyenne. Elle a connu des jours heureux mais son avenir s’annonce sombre. L’avantage fiscal ne vient pas compenser la baisse significative de son rendement.

Investir en immobilier à travers le placement SCPI n’implique pas obligatoirement un ticket d’entrée excessif. En effet, à la différence d’un investissement traditionnel dans la pierre, la SCPI est envisageable dès quelques milliers d’euros. Aujourd’hui, on peut donc choisir l’immobilier pour son placement d’épargne sans pour autant devoir acheter un studio ou un petit appartement destiné à la location de particulier.

La SCPI, c’est un placement immobilier collectif : on investit ensemble par le biais d’une société gestionnaire qui s’occupe de constituer, valoriser et louer un parc immobilier de plusieurs actifs loués à des grandes entreprises. C’est elle qui gère aussi l’ensemble des locataires.

L’investissement en SCPI : Pour quelques milliers d’euros d’investissement, devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier de plusieurs milliards d’euros.

Quand est-il des risques ?

La SCPI achète des immeubles répartis sur l’ensemble du territoire français voir européen pour certaines d’entre elles. Les secteurs où l’activité économique est dynamique sont ciblés.

Au niveau des locataires, on retrouve un nouveau volet de mutualisation des risques : différentes typologies de locataire occupent les actifs (bureaux, commerce, crèches, clinique, entrepôts..)

Ainsi, le rendement est lissé dans la durée puisque les effets compensations sont importants.

Des centaines de locataires pour des milliers d’associés propriétaires, c’est ça la SCPI.

Placer son épargne avec le démembrement temporaire de propriété pour éviter, à l’image de l’assurance vie, toute fiscalité pendant la période choisie et optimiser le rendement du placement.

Profiter de son épargne avec un placement en pleine propriété grâce aux dividendes reversés chaque trimestre.

Ou préparer sa retraite en finançant ses SCPI à crédit et profitant, ainsi, d’un effet de levier important.

Tous les feux sont aux verts pour ce placement qui fait l’unanimité depuis quelques années, bien qu’il ait quatre décennies d’existence maintenant.

Source : Boursier.com

Laure Prost Un commentaire

Vous souhaitez racheter par anticipation votre PERP?

Nouvelle possibilité de rachat anticipé des PERP de faible encours

L’article 33 bis du projet de loi Sapin II introduit à l’article L.144-2 du code des assurances une nouvelle possibilité de sortie en capital pour les plans d’épargne retraite populaires dont la valeur de transfert est inférieure à 2 000 euros sous réserve que :
  • aucun versement de cotisation n’ait été réalisé au cours des quatre années précédant le rachat lorsque le contrat ne prévoit pas de versements réguliers ;
  • l’adhésion au contrat est intervenue au moins quatre années révolues avant la demande de rachat lorsque le contrat prévoit des versements réguliers.
Les députés ont, lors des débats rajoutés une troisième condition en vertu de laquelle les personnes qui bénéficieront de la nouvelle possibilité de sortie en capital ont un niveau de revenu le justifiant.

 

Source : Club Patrimoine

Laure Prost Un commentaire

Investir dans les parkings

Fotolia_38340127_M Place de Parking

Les parkings offrent la meilleure rentabilité pour un risque réduit.

Rendement moyen : 7% Même si certains emplacements parisiens se négocient jusqu’à 50 000 euros, ce type d’investissement est accessible à tous, parfois sans apport.

En plus de constituer l’un des placements immobiliers les plus rentables (comptez de 6 à 8% par an en moyenne), l’achat de places de parking est aussi celui qui vous causera le moins de soucis : le bail, qu’aucune loi n’encadre, peut en effet se rompre à tout moment, et l’effort d’entretien est quasiment nul !

Privilégiez les parkings situés en centre-ville

En matière de parkings, la règle est la même qu’avec un appartement : pas de meilleur emplacement que le centre-ville. Une localisation qui ren­dra toute construction d’un nouveau parking public peu probable, et réduira également le risque de ne pas trouver de locataire, plus élevé dans les quartiers périphériques. Cela dit, mieux vaut mener d’abord sa propre enquête, en arpentant les rues alentour. Vous n’avez aucun problème pour vous garer en surface ? Aban­donnez ! Vérifiez aussi le niveau de service du parking – éclairage, gardien, vidéosurveil­lance. Der­nier écueil, susceptible de réduire vos chances de louer : «Le règlement de copropriété qui, dans 20 à 30% des cas, interdit de louer à une personne extérieure à la résidence», rappelle Fa­brice Abra­ham, directeur général du réseau Guy Ho­quet l’Immobilier. Mais comme 12% ! Avec l’avantage qu’à l’inverse des ménages vivant en centre-ville, ces ­personnes peuvent beaucoup plus difficilement se ­pastout le monde n’a pas les moyens d’investir dans le centre (il faut prévoir au minimum 15 000 à 20 000 euros en province), l’autre bon plan est de ­viser les parkings proches de gares RER ou TGV. C’est ainsi qu’à Fon­taine­bleau un tel bien se négocie 12 000 euros, pour un rendement locatif de ser de leur véhicule.

Choisissez le meilleur stationnement

Au sein d’un même parking, toutes les places ne se valent pas. «Le quatrième sous-sol se négocie ainsi 20% moins cher que le premier, beaucoup de femmes ne s’y aventurant pas, pour raison de sécurité», précise Charlie Porte, responsable de l’activité immobilière chez l’intermédiaire Neopark. Pour des questions de confort, les places à proximité des escaliers et des ascenseurs sont à privilégier. A l’inverse, évitez celles proches des virages ou des tuyaux d’évacuation de l’immeuble, qui encombrent l’espace. Pensez enfin à vérifier que l’emplacement mesure la taille idéale. Soit un rectangle d’au minimum 2,60 mètres sur 5. La hauteur doit, elle, si possible, dépasser 1,90 mètre, pour pouvoir accueillir les gros 4×4 ou même des camionnettes.

Vérifiez les charges qui vous incombent

C’est le défaut des parkings : comme leur loyer n’excède pas une centaine d’euros par mois, le moindre imprévu grèvera le ren­dement. Il faut donc redoubler de prudence, certains règlements de copropriété prévoyant que les propriétaires de parkings sont re­devables, au prorata des mètres carrés, de toutes les charges de la résidence… jus­qu’au ravalement de façade ! Mieux vaut privilégier une place dont les char­ges ne comportent que l’entretien du parking. Côté impôt, la taxe d’habitation ne vous incombera pas (c’est le locataire qui la règle, s’il habite à moins de 1 kilomètre du parking), mais il vous faudra prévoir environ un mois de loyer pour la taxe foncière, parfois davantage. «De­puis que j’ai commencé à investir, il y a quinze ans, ­elle a augmenté d’un tiers. Aujour­d’hui, cela ne représente pas moins de deux mois de loyer !», souligne le propriétaire d’une trentaine de places situées dans le centre-ville d’Orléans.

Aménagez un box pour dégager une plus-value

Si le règlement de copropriété l’autorise, transformer votre place en box fermé permettra de séduire plus de locataires potentiels, comme ceux cherchant à entreposer leurs affaires. Surtout, une fois le box utilisé comme espace de stockage, l’occupant aura plus de mal à partir… Les 2 000 à 3 000 euros de budget à prévoir seront vite amortis. En deux ou trois ans, ainsi, en centre-ville de Paris, où un box se loue une centaine d’euros de plus qu’une simple place. Dernier atout du «boxage» : la perspective de plus-­value, scénario encore rare dans l’investissement en parkings. «C’est surtout conseillé pour les places les plus chères, puis­que vous doperez alors leur valeur de 20 à 30% !», ­assure Char­les Gérard, P-DG de ­Mon­sieur­parking.com. Rappe­lons que toute cession inférieure à 15 000 euros est exonérée d’impôt et de taxes sociales.

Si possible, achetez un lot de plusieurs places

Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, le passage devant notaire est obligatoire… ainsi que les droits de mutation qui vont avec. Ces derniers étant en partie fixes, et en partie dégressifs, n’acheter qu’une place pénalise le rendement. La note, de 14% pour un parking acheté 25 000 euros, descendra à 7% si c’est quatre de ces mêmes places que vous achetez en bloc (soit 100 000 euros de budget). «Si vous ne disposez pas d’une telle somme, n’hésitez pas à emprunter, les banques n’exigeant pres­que ­aucun apport», assure Foulques du Réau, un investisseur ayant constitué depuis 2010 un ensemble d’une cin­quantaine de garages, à Paris et à Neuilly-sur-Seine. Miser sur un lot au même endroit vous permettra plus facilement de gérer en direct qu’avec plusieurs parkings répartis sur différents sites.

Les rendements à attendre dans 10 grandes villes

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Avantages
. Rendement attractif
. Ticket d’entrée très accessible (de 5.000 € à 50.000 €)
. Charges faibles
. Frais d’entretien réduits
. Loyers libres
. Bail résiliable tous les 3 mois
. Très aisé de récupérer son emplacement en cas d’impayés de loyers

Objectif visé : se créer des revenus complémentaires (de 50 € à 500 € par mois)

Fiscalité des revenus fonciers
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Si vos revenus sont inférieurs à 15.000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement 30%)
En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 15.000 €, c’est le régime réel qui s’appliquera d’office.
La place de parking est soumise aux taxes foncières.
Pas de taxe d’habitation si le parking est situé à plus d’un km de son habitation.
L’emplacement entre dans le calcul de l’ISF, à hauteur de sa valeur patrimoniale.

Sources : Capital.fr , votre argent.lexpress.fr

Laure Prost Pas de commentaire

Et si vous étiez bénéficiaire d’une assurance-vie non versée?

Contrat d'assurance vie, placement

Près de 5,4 milliards d’euros, c’est le montant déposé sur des assurances-vie en déshérence, c’est-à-dire des contrats dont le souscripteur est décédé, mais dont les bénéficiaires ne se sont pas manifestés et n’ont donc pas reçu les sommes qui leur sont dues.

Si vous pensez être bénéficiaire d’un tel contrat, il faut en faire la demande auprès de l’Association pour la gestion des informations sur le risque en assurance (Agira), en y joignant l’avis de décès du proche. L’Agira se charge alors de transmettre votre sollicitation à toutes les compagnies financières.

Rien n’oblige ces dernières à répondre, sinon leur bonne foi, mais dans un rapport publié, lundi 2 mai, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) « constate que la prise de conscience du marché, bien que tardive, est désormais réelle : elle se traduit tout particulièrement dans les chiffres de règlement des stocks des capitaux en déshérence ». En effet, 1,8 milliard d’euros ont été versés l’an dernier à des bénéficiaires.

En théorie, ce problème des contrats d’assurance-vie en déshérence ne sera bientôt plus d’actualité, car depuis le 1er janvier 2016, les notaires ont accès à un fichier spécial, baptisé Ficovie, et devront le consulter lors de chaque succession. Ce fichier est progressivement alimenté par les organismes financiers (banques, assurances, institutions de prévoyance) qui doivent y renseigner tous les contrats d’assurance-vie supérieurs à 7 500 euros et le mettre à jour chaque année.

 Ficovie contiendra ainsi les données personnelles du souscripteur (nom, adresse…), mais aussi des bénéficiaires du contrat. Le nom de l’organisme auprès duquel le contrat a été souscrit sera aussi précisé tout comme sa référence, sa date de création, sans oublier le montant. Bref, la tâche sera facilitée pour le notaire, et les bénéficiaires récupéreront d’autant plus vite leur dû que les compagnies d’assurance sont désormais vivement incitées à restituer les fonds.

A côté de Ficovie, l’entrée en application de la loi Eckert au début de 2016 impose, en effet, de nouvelles obligations aux assureurs. Ils ont désormais quinze jours après avoir pris connaissance du décès d’un assuré, en consultant, par exemple, le répertoire national d’identification des personnes physiques, pour prévenir les bénéficiaires et leur demander des pièces justificatives. A réception, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour procéder au paiement. Et il a intérêt à s’exécuter, car cette loi prévoit des intérêts post mortem. Au-delà du terme, le capital non versé produira des intérêts au double du taux légal pendant deux mois, puis au triple au-delà. Le taux légal annuel ayant été fixé à 4,54 % pour le premier semestre 2016, le taux servi, en cas de retard de paiement, serait donc de 9,08 %, voire 13,62 %, sur une base annuelle, là où les contrats d’assurance-vie servent difficilement du 3 %. Autant dire que les compagnies financières ont désormais la motivation nécessaire pour restituer rapidement les capitaux.

Source : Le Monde

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/argent/article/2016/05/04/comment-savoir-si-vous-etes-beneficiaire-d-une-assurance-vie-non-versee_4913947_1657007.html#97STmQLU17eVVAZf.99

Laure Prost Pas de commentaire

Obligation de déclarer en ligne ses revenus

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La déclaration en ligne se généralise petit à petit.

En 2016, vous êtes soumis à cette obligation, si vous êtes dans les cas suivants :

– Revenu Fiscal de référence supérieur à 40 000€

– Si vous avez un accès à internet

 

En 2017, cette obligation concernera en 2017 tous les revenus supérieurs à 28 000€, en 2018 tous ceux supérieurs à 15 000€.

Enfin, en 2019, la déclaration en ligne sera obligatoire pour tous.

 

A noter : seuls les experts-comptables, notaire et avocats (ce sont des tiers de confiance) sont habilités à pouvoir déclarer pour vous vos revenus. En revanche, les conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous assister dans vos démarches déclaratives dans le cadre d’une lettre de mission spécifique.

 

Source : impots.gouv

Laure Prost Pas de commentaire

Période de déclaration fiscale

La période des déclarations fiscales approche à grand pas.

Quelques dates à retenir :
Déclaration papier avant le 18 mai
Déclaration en ligne dès le 13 avril jusqu’au :
– Mardi 24 mai à minuit pour les départements 01 à 19
– Mardi 31 mai à minuit pour les départements 20 à 49
– Mardi 7 juin à minuit pour les départements 50 à 974/976


Vous avez besoin d’aide? N’hésitez pas à nous contacter.

Laure Prost Pas de commentaire

Renforcement du prêt à taux zéro pour favoriser l’accession à la propriété

La construction de logements est un impératif social et économique. La politique menée depuis trois ans par le Gouvernement en faveur du logement porte ses fruits, avec une amélioration des ventes de logements neufs et l’amorce d’une reprise dans l’activité de la construction.

Afin d’assurer une reprise durable de l’activité économique dans la construction, et permettre à davantage de ménages, notamment les jeunes actifs, d’accéder à la propriété, le Gouvernement renforce et simplifie le prêt à taux zéro pendant deux ans, avec des conditions plus avantageuses.

Dès le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro :

  • pourra financer 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf (contre 18 et 26 % aujourd’hui selon les secteurs d’acquisition) ;
  • permettra à plus de ménages d’y accéder avec l’augmentation des plafonds de revenus ;
  • donnera la possibilité aux ménages de commencer à rembourser ce prêt au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon les revenus ;
  • permettra d’allonger les prêts si nécessaire, sur 20 ans au moins, pour réduire le montant des mensualités de prêt.

Parallèlement, les conditions d’éligibilité au Prêt Accession Sociale (PAS), garanti par l’Etat, seront harmonisées sur celles de ce nouveau prêt à taux zéro, pour plus de simplicité.

De plus, le prêt à taux zéro dans l’ancien sous conditions de travaux, actuellement réservé à certains territoires ruraux, sera élargi à l’ensemble du territoire. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, comme aujourd’hui, comporter 25% de travaux.

Ces mesures, qui permettront de créer au moins 50 000 emplois, entreront en vigueur en janvier 2016 pour une durée de deux ans. Elles auront un impact sur les finances publiques à partir de 2017 et leur coût sera entièrement financé dans le projet de loi de finances pour 2017.

 

Laure Prost Un commentaire

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SCPI dans l’assurance-vie : pour qui ?

SCPI Associes Immobilier melimelo de texte

Marier la pierre papier et l’assurance vie attire de nombreux épargnants.Mais dans une logique de rendement, le choix est-il toujours le plus efficient ?

Dans cette simulation, nous ne comparons que les rendements nets effectivement perçus par l’épargnant. Nous ne tenons pas compte d’autres facteurs qui différencient la détention d’une SCPI (Société civile de placement immobilier) en direct et celle via un contrat d’assurance vie. Par exemple, l’assurance vie apporte souvent une décote à l’entrée et un surplus de liquidité au placement. En revanche, la détention directe permet de souscrire des SCPI fiscales ou encore de faire appel à l’effet de levier du crédit.

En supposant une SCPI versant un rendement de 5,08% (ce qui correspond au rendement moyen du marché en 2014) et dont la valeur de la part est stable.

Détention en direct

Sans crédit, le rendement sera entièrement considéré comme un revenu taxable. Dès lors, il sera fiscalisé à la tranche marginale d’imposition (TMI) du souscripteur, majorée des prélèvements sociaux (PS) de 15,50%.

  • Pour une TMI de 14%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08% x (1 – 29,5%), soit 3,58%.
  • Pour une TMI de 30%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08 % x (1 – 45,50%), soit 2,77%.
  • Pour une TMI de 41%, %, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08 % x (1 – 56,5%), soit 2,21%.
  • Pour une TMI de 45%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08% x (1 – 60,5%), soit 2%.

Détention au sein d’un contrat d’assurance vie

Les assureurs ne reversent généralement pas l’intégralité des loyers. Ce taux de distribution évolue entre 85 et 100%. Prenons l’exemple d’un contrat d’assurance vie reversant 90% des loyers de la SCPI. Le rendement brut de la SCPI tombe donc à 4,57%.

Ensuite, il sera nécessaire de soustraire les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie. Ils sont facturés environ 1 % sur la part en unités de compte. Le rendement net n’est donc plus que de 3,57%.

Au moment du retrait sur le contrat, les prélèvements sociaux de 15,5% seront retenus sur les gains de la SCPI, soit dans notre exemple son rendement. La rémunération tombe à 3,02 %. Ensuite, vous devrez vous acquitter d’une imposition à l’impôt sur le revenu ou à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Admettons que le contrat soit à maturité fiscale (8 ans). L’assuré retient l’option au PFL de 7,5%. L’abattement annuel (4.600 euros ou 9.200 euros) est en revanche lui déjà utilisé. Selon ces hypothèses, le rendement final de la SCPI s’élèvera à 2,79%.

Conclusion 

Dans notre exemple, la détention en direct ou via un contrat d’assurance vie procure un rendement net équivalent pour un épargnant soumis à une TMI de 30 %. Paradoxalement, la détention de SCPI dans une logique de constitution de revenus complémentaires n’est intéressante via l’assurance vie que pour les assurés les plus imposés (41 et 45 %) qui disposent de fait déjà de revenus importants.

Source : Le Revenu

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