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SCPI dans l’assurance-vie : pour qui ?

SCPI Associes Immobilier melimelo de texte

Marier la pierre papier et l’assurance vie attire de nombreux épargnants.Mais dans une logique de rendement, le choix est-il toujours le plus efficient ?

Dans cette simulation, nous ne comparons que les rendements nets effectivement perçus par l’épargnant. Nous ne tenons pas compte d’autres facteurs qui différencient la détention d’une SCPI (Société civile de placement immobilier) en direct et celle via un contrat d’assurance vie. Par exemple, l’assurance vie apporte souvent une décote à l’entrée et un surplus de liquidité au placement. En revanche, la détention directe permet de souscrire des SCPI fiscales ou encore de faire appel à l’effet de levier du crédit.

En supposant une SCPI versant un rendement de 5,08% (ce qui correspond au rendement moyen du marché en 2014) et dont la valeur de la part est stable.

Détention en direct

Sans crédit, le rendement sera entièrement considéré comme un revenu taxable. Dès lors, il sera fiscalisé à la tranche marginale d’imposition (TMI) du souscripteur, majorée des prélèvements sociaux (PS) de 15,50%.

  • Pour une TMI de 14%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08% x (1 – 29,5%), soit 3,58%.
  • Pour une TMI de 30%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08 % x (1 – 45,50%), soit 2,77%.
  • Pour une TMI de 41%, %, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08 % x (1 – 56,5%), soit 2,21%.
  • Pour une TMI de 45%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08% x (1 – 60,5%), soit 2%.

Détention au sein d’un contrat d’assurance vie

Les assureurs ne reversent généralement pas l’intégralité des loyers. Ce taux de distribution évolue entre 85 et 100%. Prenons l’exemple d’un contrat d’assurance vie reversant 90% des loyers de la SCPI. Le rendement brut de la SCPI tombe donc à 4,57%.

Ensuite, il sera nécessaire de soustraire les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie. Ils sont facturés environ 1 % sur la part en unités de compte. Le rendement net n’est donc plus que de 3,57%.

Au moment du retrait sur le contrat, les prélèvements sociaux de 15,5% seront retenus sur les gains de la SCPI, soit dans notre exemple son rendement. La rémunération tombe à 3,02 %. Ensuite, vous devrez vous acquitter d’une imposition à l’impôt sur le revenu ou à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Admettons que le contrat soit à maturité fiscale (8 ans). L’assuré retient l’option au PFL de 7,5%. L’abattement annuel (4.600 euros ou 9.200 euros) est en revanche lui déjà utilisé. Selon ces hypothèses, le rendement final de la SCPI s’élèvera à 2,79%.

Conclusion 

Dans notre exemple, la détention en direct ou via un contrat d’assurance vie procure un rendement net équivalent pour un épargnant soumis à une TMI de 30 %. Paradoxalement, la détention de SCPI dans une logique de constitution de revenus complémentaires n’est intéressante via l’assurance vie que pour les assurés les plus imposés (41 et 45 %) qui disposent de fait déjà de revenus importants.

Source : Le Revenu

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Assurance vie : comment économiser 690€ d’impôts avant le 31 Décembre ?

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L’assurance vie est un placement idéal pour faire fructifier une épargne à long terme dans un cadre réglementaire favorable. Mais saviez-vous qu’il existe un moyen simple de réduire encore sa fiscalité ?

Vingt-deux millions de contrats d’assurance vie sont aujourd’hui ouverts en France. Et pour beaucoup, ils ont atteint la maturité fiscale du placement qui est de huit ans. Si tel est votre cas, vous pourriez alors économiser jusqu’à 690 euros par an.

Rappelons d’abord la règle fiscale. Lors d’un retrait sur un contrat d’assurance vie, seule la part de gains qu’il contient est fiscalisée, le capital lui n’est pas taxé. Par défaut, les intérêts sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou sur option à un prélèvement forfaitaire libératoire de 35% si le contrat a moins de quatre ans, 15% s’il a entre quatre et huit ans et 7,5% s’il a plus de huit ans.

En outre, après huit ans et quelle que soit l’option retenue, un abattement annuel sur les intérêts s’applique. Il est de 4.600 euros pour une personne seule et de 9.200 euros pour un couple marié ou pacsé. Cet abattement permet alors de réaliser chaque année une économie fiscale maximale de respectivement 345 euros (4.600 euros x 7,5%) ou 690 euros (9.200 euros x 7,5%).

Mais pourquoi ne pas reproduire l’opération chaque année ? Les fonds provenant du rachat pourraient alors être réinvestis sur un autre contrat d’assurance vie qui ne facture pas ou très peu de frais à l’entrée. Par cet «aller-retour», vous transformez en totale exonération les intérêts de votre contrat normalement soumis à l’impôt, en capital qui, lui, est exonéré.

Prenons un exemple. Pacsé, vous avez ouvert un contrat d’assurance vie en 2005 d’une valeur aujourd’hui de 100.000 euros. Ce contrat est composé de 75.000 euros de capital et de 25.000 euros d’intérêts. Chaque retrait sera alors automatiquement composé de 75% de capital et de 25% d’intérêts.

La première année vous pouvez retirer en franchise d’impôts 36.800 euros (27.600 euros de capital et 9.200 euros d’intérêts). La somme pourra alors être replacée sur un contrat d’assurance vie qui ne prélève pas de frais à l’entrée (c’est le cas par exemple de tous les contrats distribués sur internet ou de quelques rares contrats classiques proposés dans un réseau physique).

En répétant l’opération trois années de suite, vous aurez totalement purgé la plus-value de votre contrat et économisé dans notre exemple 1.875 euros (25.000 euros x 7,5%) d’impôts.

 

Source : Le Revenu , Club Patrimoine

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SCPI de rendement, de nombreuses revalorisations en 2015

Les SCPI de rendement ont toujours le vent en poupe.

De nombreuses revalorisations ont eu lieu en 2015 :

  • +4.90% en 2015 pour PFO2 sur l’ensemble de l’année 2015
  • + 2.22% pour Effimo 1 au 15/09/2015 ;
  • +6.92% pour Rivoli Avenir Patrimoine au 01/07/2015 ;
  • +1.56% pour Immorente au 17/09/2015 ;
  • +1.50% pour Corum conviction ;
  • +4.45% pour Edissimo au 01/07/2015 ;
  • +4.04% pour ActiPierre Europe ;
  • +15.38% pour Elysée Pierre au 01/09/2015 ;
  • +1.99% pour Epargne Foncière au 01/01/2015.

Source : Le blog patrimoine, Club Patrimoine

 

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Ease Your Way In To The Stock Market

Heads up, you know darned well that you have to do something with your money. Something besides enjoying your weekends and getting your hands on the latest electronic gadget. That something, as you have probably already figured out is about getting up close and personal with the world of investments.

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True or False? — It Takes Money to Make Money

The short answer is YES; of course it takes money to make money. To make money in the stock market, you must have money to make the initial stock purchases. Starting a business requires money to buy inventory, marketing materials, office space and equipment. Even lottery winners had to have the seed money required to buy the ticket. The only exceptions that come to mind are inheriting, stealing or finding money.

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Wealth Building Tips for Millennials

Millennial! Another of those media driven buzzwords, used to label those between the ages of 18 and 34, while the term Gen Xers define those between 35 and 50 years of age. Boomers, the group to which I belong, are those 51 through 69. This post covers 8 key pieces of advice I proffer to this generation.

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Top Budget Hacks for Planning and Accounting

Something most rags-to riches stories have in common is that a good budget is always needed to help anyone achieve financial security. If you want to significantly improve your credit, you have to learn how to pace your spending and increase your savings. No matter how much money you have, there will always be something you can spend it all on and become dead broke again.

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