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Laure Prost Un commentaire

Investir dans les parkings

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Les parkings offrent la meilleure rentabilité pour un risque réduit.

Rendement moyen : 7% Même si certains emplacements parisiens se négocient jusqu’à 50 000 euros, ce type d’investissement est accessible à tous, parfois sans apport.

En plus de constituer l’un des placements immobiliers les plus rentables (comptez de 6 à 8% par an en moyenne), l’achat de places de parking est aussi celui qui vous causera le moins de soucis : le bail, qu’aucune loi n’encadre, peut en effet se rompre à tout moment, et l’effort d’entretien est quasiment nul !

Privilégiez les parkings situés en centre-ville

En matière de parkings, la règle est la même qu’avec un appartement : pas de meilleur emplacement que le centre-ville. Une localisation qui ren­dra toute construction d’un nouveau parking public peu probable, et réduira également le risque de ne pas trouver de locataire, plus élevé dans les quartiers périphériques. Cela dit, mieux vaut mener d’abord sa propre enquête, en arpentant les rues alentour. Vous n’avez aucun problème pour vous garer en surface ? Aban­donnez ! Vérifiez aussi le niveau de service du parking – éclairage, gardien, vidéosurveil­lance. Der­nier écueil, susceptible de réduire vos chances de louer : «Le règlement de copropriété qui, dans 20 à 30% des cas, interdit de louer à une personne extérieure à la résidence», rappelle Fa­brice Abra­ham, directeur général du réseau Guy Ho­quet l’Immobilier. Mais comme 12% ! Avec l’avantage qu’à l’inverse des ménages vivant en centre-ville, ces ­personnes peuvent beaucoup plus difficilement se ­pastout le monde n’a pas les moyens d’investir dans le centre (il faut prévoir au minimum 15 000 à 20 000 euros en province), l’autre bon plan est de ­viser les parkings proches de gares RER ou TGV. C’est ainsi qu’à Fon­taine­bleau un tel bien se négocie 12 000 euros, pour un rendement locatif de ser de leur véhicule.

Choisissez le meilleur stationnement

Au sein d’un même parking, toutes les places ne se valent pas. «Le quatrième sous-sol se négocie ainsi 20% moins cher que le premier, beaucoup de femmes ne s’y aventurant pas, pour raison de sécurité», précise Charlie Porte, responsable de l’activité immobilière chez l’intermédiaire Neopark. Pour des questions de confort, les places à proximité des escaliers et des ascenseurs sont à privilégier. A l’inverse, évitez celles proches des virages ou des tuyaux d’évacuation de l’immeuble, qui encombrent l’espace. Pensez enfin à vérifier que l’emplacement mesure la taille idéale. Soit un rectangle d’au minimum 2,60 mètres sur 5. La hauteur doit, elle, si possible, dépasser 1,90 mètre, pour pouvoir accueillir les gros 4×4 ou même des camionnettes.

Vérifiez les charges qui vous incombent

C’est le défaut des parkings : comme leur loyer n’excède pas une centaine d’euros par mois, le moindre imprévu grèvera le ren­dement. Il faut donc redoubler de prudence, certains règlements de copropriété prévoyant que les propriétaires de parkings sont re­devables, au prorata des mètres carrés, de toutes les charges de la résidence… jus­qu’au ravalement de façade ! Mieux vaut privilégier une place dont les char­ges ne comportent que l’entretien du parking. Côté impôt, la taxe d’habitation ne vous incombera pas (c’est le locataire qui la règle, s’il habite à moins de 1 kilomètre du parking), mais il vous faudra prévoir environ un mois de loyer pour la taxe foncière, parfois davantage. «De­puis que j’ai commencé à investir, il y a quinze ans, ­elle a augmenté d’un tiers. Aujour­d’hui, cela ne représente pas moins de deux mois de loyer !», souligne le propriétaire d’une trentaine de places situées dans le centre-ville d’Orléans.

Aménagez un box pour dégager une plus-value

Si le règlement de copropriété l’autorise, transformer votre place en box fermé permettra de séduire plus de locataires potentiels, comme ceux cherchant à entreposer leurs affaires. Surtout, une fois le box utilisé comme espace de stockage, l’occupant aura plus de mal à partir… Les 2 000 à 3 000 euros de budget à prévoir seront vite amortis. En deux ou trois ans, ainsi, en centre-ville de Paris, où un box se loue une centaine d’euros de plus qu’une simple place. Dernier atout du «boxage» : la perspective de plus-­value, scénario encore rare dans l’investissement en parkings. «C’est surtout conseillé pour les places les plus chères, puis­que vous doperez alors leur valeur de 20 à 30% !», ­assure Char­les Gérard, P-DG de ­Mon­sieur­parking.com. Rappe­lons que toute cession inférieure à 15 000 euros est exonérée d’impôt et de taxes sociales.

Si possible, achetez un lot de plusieurs places

Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, le passage devant notaire est obligatoire… ainsi que les droits de mutation qui vont avec. Ces derniers étant en partie fixes, et en partie dégressifs, n’acheter qu’une place pénalise le rendement. La note, de 14% pour un parking acheté 25 000 euros, descendra à 7% si c’est quatre de ces mêmes places que vous achetez en bloc (soit 100 000 euros de budget). «Si vous ne disposez pas d’une telle somme, n’hésitez pas à emprunter, les banques n’exigeant pres­que ­aucun apport», assure Foulques du Réau, un investisseur ayant constitué depuis 2010 un ensemble d’une cin­quantaine de garages, à Paris et à Neuilly-sur-Seine. Miser sur un lot au même endroit vous permettra plus facilement de gérer en direct qu’avec plusieurs parkings répartis sur différents sites.

Les rendements à attendre dans 10 grandes villes

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Avantages
. Rendement attractif
. Ticket d’entrée très accessible (de 5.000 € à 50.000 €)
. Charges faibles
. Frais d’entretien réduits
. Loyers libres
. Bail résiliable tous les 3 mois
. Très aisé de récupérer son emplacement en cas d’impayés de loyers

Objectif visé : se créer des revenus complémentaires (de 50 € à 500 € par mois)

Fiscalité des revenus fonciers
Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Si vos revenus sont inférieurs à 15.000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement 30%)
En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 15.000 €, c’est le régime réel qui s’appliquera d’office.
La place de parking est soumise aux taxes foncières.
Pas de taxe d’habitation si le parking est situé à plus d’un km de son habitation.
L’emplacement entre dans le calcul de l’ISF, à hauteur de sa valeur patrimoniale.

Sources : Capital.fr , votre argent.lexpress.fr

Laure Prost Pas de commentaire

Et si vous étiez bénéficiaire d’une assurance-vie non versée?

Contrat d'assurance vie, placement

Près de 5,4 milliards d’euros, c’est le montant déposé sur des assurances-vie en déshérence, c’est-à-dire des contrats dont le souscripteur est décédé, mais dont les bénéficiaires ne se sont pas manifestés et n’ont donc pas reçu les sommes qui leur sont dues.

Si vous pensez être bénéficiaire d’un tel contrat, il faut en faire la demande auprès de l’Association pour la gestion des informations sur le risque en assurance (Agira), en y joignant l’avis de décès du proche. L’Agira se charge alors de transmettre votre sollicitation à toutes les compagnies financières.

Rien n’oblige ces dernières à répondre, sinon leur bonne foi, mais dans un rapport publié, lundi 2 mai, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) « constate que la prise de conscience du marché, bien que tardive, est désormais réelle : elle se traduit tout particulièrement dans les chiffres de règlement des stocks des capitaux en déshérence ». En effet, 1,8 milliard d’euros ont été versés l’an dernier à des bénéficiaires.

En théorie, ce problème des contrats d’assurance-vie en déshérence ne sera bientôt plus d’actualité, car depuis le 1er janvier 2016, les notaires ont accès à un fichier spécial, baptisé Ficovie, et devront le consulter lors de chaque succession. Ce fichier est progressivement alimenté par les organismes financiers (banques, assurances, institutions de prévoyance) qui doivent y renseigner tous les contrats d’assurance-vie supérieurs à 7 500 euros et le mettre à jour chaque année.

 Ficovie contiendra ainsi les données personnelles du souscripteur (nom, adresse…), mais aussi des bénéficiaires du contrat. Le nom de l’organisme auprès duquel le contrat a été souscrit sera aussi précisé tout comme sa référence, sa date de création, sans oublier le montant. Bref, la tâche sera facilitée pour le notaire, et les bénéficiaires récupéreront d’autant plus vite leur dû que les compagnies d’assurance sont désormais vivement incitées à restituer les fonds.

A côté de Ficovie, l’entrée en application de la loi Eckert au début de 2016 impose, en effet, de nouvelles obligations aux assureurs. Ils ont désormais quinze jours après avoir pris connaissance du décès d’un assuré, en consultant, par exemple, le répertoire national d’identification des personnes physiques, pour prévenir les bénéficiaires et leur demander des pièces justificatives. A réception, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour procéder au paiement. Et il a intérêt à s’exécuter, car cette loi prévoit des intérêts post mortem. Au-delà du terme, le capital non versé produira des intérêts au double du taux légal pendant deux mois, puis au triple au-delà. Le taux légal annuel ayant été fixé à 4,54 % pour le premier semestre 2016, le taux servi, en cas de retard de paiement, serait donc de 9,08 %, voire 13,62 %, sur une base annuelle, là où les contrats d’assurance-vie servent difficilement du 3 %. Autant dire que les compagnies financières ont désormais la motivation nécessaire pour restituer rapidement les capitaux.

Source : Le Monde

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/argent/article/2016/05/04/comment-savoir-si-vous-etes-beneficiaire-d-une-assurance-vie-non-versee_4913947_1657007.html#97STmQLU17eVVAZf.99

Laure Prost Pas de commentaire

Obligation de déclarer en ligne ses revenus

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La déclaration en ligne se généralise petit à petit.

En 2016, vous êtes soumis à cette obligation, si vous êtes dans les cas suivants :

– Revenu Fiscal de référence supérieur à 40 000€

– Si vous avez un accès à internet

 

En 2017, cette obligation concernera en 2017 tous les revenus supérieurs à 28 000€, en 2018 tous ceux supérieurs à 15 000€.

Enfin, en 2019, la déclaration en ligne sera obligatoire pour tous.

 

A noter : seuls les experts-comptables, notaire et avocats (ce sont des tiers de confiance) sont habilités à pouvoir déclarer pour vous vos revenus. En revanche, les conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous assister dans vos démarches déclaratives dans le cadre d’une lettre de mission spécifique.

 

Source : impots.gouv

Laure Prost Pas de commentaire

Période de déclaration fiscale

La période des déclarations fiscales approche à grand pas.

Quelques dates à retenir :
Déclaration papier avant le 18 mai
Déclaration en ligne dès le 13 avril jusqu’au :
– Mardi 24 mai à minuit pour les départements 01 à 19
– Mardi 31 mai à minuit pour les départements 20 à 49
– Mardi 7 juin à minuit pour les départements 50 à 974/976


Vous avez besoin d’aide? N’hésitez pas à nous contacter.

Laure Prost Pas de commentaire

Renforcement du prêt à taux zéro pour favoriser l’accession à la propriété

La construction de logements est un impératif social et économique. La politique menée depuis trois ans par le Gouvernement en faveur du logement porte ses fruits, avec une amélioration des ventes de logements neufs et l’amorce d’une reprise dans l’activité de la construction.

Afin d’assurer une reprise durable de l’activité économique dans la construction, et permettre à davantage de ménages, notamment les jeunes actifs, d’accéder à la propriété, le Gouvernement renforce et simplifie le prêt à taux zéro pendant deux ans, avec des conditions plus avantageuses.

Dès le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro :

  • pourra financer 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf (contre 18 et 26 % aujourd’hui selon les secteurs d’acquisition) ;
  • permettra à plus de ménages d’y accéder avec l’augmentation des plafonds de revenus ;
  • donnera la possibilité aux ménages de commencer à rembourser ce prêt au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon les revenus ;
  • permettra d’allonger les prêts si nécessaire, sur 20 ans au moins, pour réduire le montant des mensualités de prêt.

Parallèlement, les conditions d’éligibilité au Prêt Accession Sociale (PAS), garanti par l’Etat, seront harmonisées sur celles de ce nouveau prêt à taux zéro, pour plus de simplicité.

De plus, le prêt à taux zéro dans l’ancien sous conditions de travaux, actuellement réservé à certains territoires ruraux, sera élargi à l’ensemble du territoire. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, comme aujourd’hui, comporter 25% de travaux.

Ces mesures, qui permettront de créer au moins 50 000 emplois, entreront en vigueur en janvier 2016 pour une durée de deux ans. Elles auront un impact sur les finances publiques à partir de 2017 et leur coût sera entièrement financé dans le projet de loi de finances pour 2017.

 

Laure Prost Un commentaire

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Laure Prost Pas de commentaire

SCPI dans l’assurance-vie : pour qui ?

SCPI Associes Immobilier melimelo de texte

Marier la pierre papier et l’assurance vie attire de nombreux épargnants.Mais dans une logique de rendement, le choix est-il toujours le plus efficient ?

Dans cette simulation, nous ne comparons que les rendements nets effectivement perçus par l’épargnant. Nous ne tenons pas compte d’autres facteurs qui différencient la détention d’une SCPI (Société civile de placement immobilier) en direct et celle via un contrat d’assurance vie. Par exemple, l’assurance vie apporte souvent une décote à l’entrée et un surplus de liquidité au placement. En revanche, la détention directe permet de souscrire des SCPI fiscales ou encore de faire appel à l’effet de levier du crédit.

En supposant une SCPI versant un rendement de 5,08% (ce qui correspond au rendement moyen du marché en 2014) et dont la valeur de la part est stable.

Détention en direct

Sans crédit, le rendement sera entièrement considéré comme un revenu taxable. Dès lors, il sera fiscalisé à la tranche marginale d’imposition (TMI) du souscripteur, majorée des prélèvements sociaux (PS) de 15,50%.

  • Pour une TMI de 14%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08% x (1 – 29,5%), soit 3,58%.
  • Pour une TMI de 30%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08 % x (1 – 45,50%), soit 2,77%.
  • Pour une TMI de 41%, %, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08 % x (1 – 56,5%), soit 2,21%.
  • Pour une TMI de 45%, le rendement net de la SCPI correspondra à 5,08% x (1 – 60,5%), soit 2%.

Détention au sein d’un contrat d’assurance vie

Les assureurs ne reversent généralement pas l’intégralité des loyers. Ce taux de distribution évolue entre 85 et 100%. Prenons l’exemple d’un contrat d’assurance vie reversant 90% des loyers de la SCPI. Le rendement brut de la SCPI tombe donc à 4,57%.

Ensuite, il sera nécessaire de soustraire les frais de gestion annuels du contrat d’assurance vie. Ils sont facturés environ 1 % sur la part en unités de compte. Le rendement net n’est donc plus que de 3,57%.

Au moment du retrait sur le contrat, les prélèvements sociaux de 15,5% seront retenus sur les gains de la SCPI, soit dans notre exemple son rendement. La rémunération tombe à 3,02 %. Ensuite, vous devrez vous acquitter d’une imposition à l’impôt sur le revenu ou à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Admettons que le contrat soit à maturité fiscale (8 ans). L’assuré retient l’option au PFL de 7,5%. L’abattement annuel (4.600 euros ou 9.200 euros) est en revanche lui déjà utilisé. Selon ces hypothèses, le rendement final de la SCPI s’élèvera à 2,79%.

Conclusion 

Dans notre exemple, la détention en direct ou via un contrat d’assurance vie procure un rendement net équivalent pour un épargnant soumis à une TMI de 30 %. Paradoxalement, la détention de SCPI dans une logique de constitution de revenus complémentaires n’est intéressante via l’assurance vie que pour les assurés les plus imposés (41 et 45 %) qui disposent de fait déjà de revenus importants.

Source : Le Revenu

Laure Prost Pas de commentaire

Assurance vie : comment économiser 690€ d’impôts avant le 31 Décembre ?

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L’assurance vie est un placement idéal pour faire fructifier une épargne à long terme dans un cadre réglementaire favorable. Mais saviez-vous qu’il existe un moyen simple de réduire encore sa fiscalité ?

Vingt-deux millions de contrats d’assurance vie sont aujourd’hui ouverts en France. Et pour beaucoup, ils ont atteint la maturité fiscale du placement qui est de huit ans. Si tel est votre cas, vous pourriez alors économiser jusqu’à 690 euros par an.

Rappelons d’abord la règle fiscale. Lors d’un retrait sur un contrat d’assurance vie, seule la part de gains qu’il contient est fiscalisée, le capital lui n’est pas taxé. Par défaut, les intérêts sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou sur option à un prélèvement forfaitaire libératoire de 35% si le contrat a moins de quatre ans, 15% s’il a entre quatre et huit ans et 7,5% s’il a plus de huit ans.

En outre, après huit ans et quelle que soit l’option retenue, un abattement annuel sur les intérêts s’applique. Il est de 4.600 euros pour une personne seule et de 9.200 euros pour un couple marié ou pacsé. Cet abattement permet alors de réaliser chaque année une économie fiscale maximale de respectivement 345 euros (4.600 euros x 7,5%) ou 690 euros (9.200 euros x 7,5%).

Mais pourquoi ne pas reproduire l’opération chaque année ? Les fonds provenant du rachat pourraient alors être réinvestis sur un autre contrat d’assurance vie qui ne facture pas ou très peu de frais à l’entrée. Par cet «aller-retour», vous transformez en totale exonération les intérêts de votre contrat normalement soumis à l’impôt, en capital qui, lui, est exonéré.

Prenons un exemple. Pacsé, vous avez ouvert un contrat d’assurance vie en 2005 d’une valeur aujourd’hui de 100.000 euros. Ce contrat est composé de 75.000 euros de capital et de 25.000 euros d’intérêts. Chaque retrait sera alors automatiquement composé de 75% de capital et de 25% d’intérêts.

La première année vous pouvez retirer en franchise d’impôts 36.800 euros (27.600 euros de capital et 9.200 euros d’intérêts). La somme pourra alors être replacée sur un contrat d’assurance vie qui ne prélève pas de frais à l’entrée (c’est le cas par exemple de tous les contrats distribués sur internet ou de quelques rares contrats classiques proposés dans un réseau physique).

En répétant l’opération trois années de suite, vous aurez totalement purgé la plus-value de votre contrat et économisé dans notre exemple 1.875 euros (25.000 euros x 7,5%) d’impôts.

 

Source : Le Revenu , Club Patrimoine

Laure Prost Pas de commentaire

SCPI de rendement, de nombreuses revalorisations en 2015

Les SCPI de rendement ont toujours le vent en poupe.

De nombreuses revalorisations ont eu lieu en 2015 :

  • +4.90% en 2015 pour PFO2 sur l’ensemble de l’année 2015
  • + 2.22% pour Effimo 1 au 15/09/2015 ;
  • +6.92% pour Rivoli Avenir Patrimoine au 01/07/2015 ;
  • +1.56% pour Immorente au 17/09/2015 ;
  • +1.50% pour Corum conviction ;
  • +4.45% pour Edissimo au 01/07/2015 ;
  • +4.04% pour ActiPierre Europe ;
  • +15.38% pour Elysée Pierre au 01/09/2015 ;
  • +1.99% pour Epargne Foncière au 01/01/2015.

Source : Le blog patrimoine, Club Patrimoine

 

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