Immobilier à crédit : Nos conseils pour réussir le financement de votre projet d’investissement immobilier

En ce début d’année, nous avons pu constater une légère augmentation des taux de crédit immobilier.

Il est encore trop tôt pour constater un changement de tendance durable. En effet, en début d’année, les banques optent souvent pour le statut quo, afin de pouvoir jauger le marché avant de se positionner par rapport à la concurrence et à l’évolution éventuelle du marché économique au cours de l’année.

Nous avons pu remarquer une hausse allant de + 0.05% à 0.10% selon les partenaires bancaires et les durées de prêt souhaitées.

Malgré cette hausse, nous ne pouvons pas affirmer que nous sommes arrivés au retournement de tendance des taux de crédit immobilier puisque ces derniers restent relativement attractifs.

En revanche, les banques augmentent considérablement leurs critères de financement et sont de plus en plus attentives au profil complet des futurs emprunteurs.

En effet, la situation professionnelle, la situation patrimoniale tant financière qu’immobilière ainsi que le projet de financement immobilier sont de plus en plus analysés par les banques.

Quelques conseils pour mettre toutes les chances de son côté pour obtenir le financement de son investissement immobilier

Avoir un minimum d’épargne devant soi avant d’acheter de l’immobilier à crédit

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier à crédit, on prend un risque dès le début du projet. Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou investir dans le locatif, les aléas du marché ne nous permettent pas de connaître la durée précise de travaux à réaliser, la rentabilité réelle du locatif, les éventuelles autres charges qui peuvent venir s’ajouter à notre budget en plus de la dette qui sera contractée, …

Toutes ces raisons font que vous devez avoir de l’épargne pour prévoir et anticiper ces éventuels risques. Cette épargne sera également un atout pour rassurer le banquier et pourra être utilisée pour participer au financement du projet en réalisant un apport des frais par exemple (frais de notaire, de banque, de garantie), de plus en plus demandé par les organismes prêteurs.

Astuces : Il est parfois possible de demander à la banque un différé partiel ou total de 12, 24 ou 36 mois. Ainsi, si les travaux prennent du retard ou encore si vous ne trouvez pas de locataires dès les premiers mois, vous n’avez pas à rembourser directement votre crédit. Il y aura uniquement l’assurance à régler durant la période de différé total. Vous pourrez également mettre de côté les loyers de vos locataires afin de vous constituez une épargne dite « de précaution » en cas d’aléas par la suite (vacances locatives, travaux, …).

Avoir une situation bancaire stable, sans découvert !

Pour que la banque puisse vous suivre dans un projet immobilier, il vous faut des comptes impeccables ! Aucun compte débiteur ne pourra être tolérer par la banque. En effet, lors de l’analyse de votre dossier, la banque va regarder vos comptes, avec les entrées d’argent et les sorties. Si un découvert bancaire apparait, elle considérera qu’il n’y a pas une bonne gestion de l’argent et qu’un prêt immobilier ne pourra pas être gérer.

La bonne gestion des comptes est un critère déterminant chez certains partenaires bancaires. Souvent, avoir des comptes sans découvert, avec un effort d’épargne tous les mois et ainsi une bonne relation avec sa propre banque peut aider à financer vos projets immobiliers.

Le critère du reste à vivre et du taux d’endettement important pour les banquiers

Le banquier a également deux autres conditions importantes, qui sont les suivantes :

• Le reste à vivre
• Le taux d’endettement

Le reste à vivre est le résiduel des revenus de l’emprunteur après avoir déduit toutes ses charges financières incompressibles. Ces charges sont le loyer, le crédit immobilier, les charges courantes (eau, électricité, …). Cette somme est ensuite pondérée en fonction des enfants à charge dont dispose l’emprunteur.

Exemple : Monsieur X gagne 2 000 € par mois. Chaque mois, il arrive à épargner 500 € et n’a jamais été à découvert. La banque pourra lui financer un projet immobilier à hauteur de ses revenus compte tenu de la bonne gestion de son patrimoine financier.

A l’inverse, s’il gagnait 8 000 € par mois et qu’il était tous les mois à découvert, la mauvaise gestion de son argent ne lui permettrait pas de pouvoir emprunter, malgré ses revenus conséquents.

Tout aussi déterminant, le taux d’endettement représente, quant à lui, le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Généralement, ce taux ne doit pas excéder 33%.

Exemple : Monsieur X qui gagne 2 000 € par mois, pourra emprunter au maximum 33% de son salaire, soit 660 €/mois de charges maximum. Une banque pourra lui prêter environ 158 000 € sur 25 ans à 1,85% en se basant sur une mensualité égale à 660€/mois.

Des solutions de financement intéressantes apportées par quelques partenaires bancaires

Dans certains cas, nous avons des partenaires bancaires qui accompagnent les profils d’emprunteurs avec un taux d’endettement supérieur à 33% après financement d’un nouveau projet.

En effet, une des solutions lorsque vous avez déjà plusieurs crédits immobiliers en cours et donc un taux d’endettement élevé, est de racheter vos prêts en cours et de financer en même temps le nouveau projet sur 35 ans. Ainsi, on rallonge les crédits en cours, ce qui fait baisser la mensualité et donc le taux d’endettement ! Cette solution a un double intérêt puisqu’elle permet également, en baisant les mensualités, de gagner en cash-flow lors d’investissement immobilier locatif.

La banque finance ainsi de manière plus souple quant au taux d’endettement et à la durée du prêt mais elle dispose tout de même d’autres conditions comme le reste à vivre, la situation professionnelle des emprunteurs, la valeur hypothécaire des biens, …

Des conditions parfois à réétudier pour pouvoir obtenir un financement

Même si les banques n’ont pas augmenté les taux de manière considérable, elles sont de plus en plus attentives sur les profils des emprunteurs et ne sont plus souples quant à la négociation de certaines conditions (baisse des taux, différentiel, prise en compte de loyers, pas d’indemnités de remboursement anticipé, pas d’apport, …).

Il est donc parfois nécessaire de revoir les conditions qu’un emprunteur souhaite pour son projet afin de trouver une entente avec le partenaire bancaire et ainsi obtenir le financement, à des conditions certes différentes des attentes initiales, mais l’obtention du financement reste la clé de la concrétisation d’un projet !

Il est compliqué actuellement d’être financé par les banques à cause de la hausse de leurs critères qui, à l’inverse des taux d’emprunt, augmentent considérablement. Il est donc conseillé, avant de s’engager dans l’achat d’un bien, de valider avec votre banquier ou avec un courtier, le montant maximum que vous pourriez emprunter en restant dans les critères des organismes prêteurs. Grâce à l’analyse de votre capacité d’emprunt, vous aurez un budget précis pour trouver des biens qui seront finançables sans avoir à faire face aux différentes conditions.

Article rédigé par Emma Olmos, collaboratrice au cabinet.