En plus de constituer l’un des placements immobiliers les plus rentables (comptez de 6 à 8% par an en moyenne), l’achat de places de parking est aussi celui qui vous causera le moins de soucis : le bail, qu’aucune loi n’encadre, peut en effet se rompre à tout moment, et l’effort d’entretien est quasiment nul !
Privilégiez les parkings situés en centre-ville
En matière de parkings, la règle est la même qu’avec un appartement : pas de meilleur emplacement que le centre-ville. Une localisation qui rendra toute construction d’un nouveau parking public peu probable, et réduira également le risque de ne pas trouver de locataire, plus élevé dans les quartiers périphériques. Cela dit, mieux vaut mener d’abord sa propre enquête, en arpentant les rues alentour. Vous n’avez aucun problème pour vous garer en surface ? Abandonnez ! Vérifiez aussi le niveau de service du parking – éclairage, gardien, vidéosurveillance. Dernier écueil, susceptible de réduire vos chances de louer : «Le règlement de copropriété qui, dans 20 à 30% des cas, interdit de louer à une personne extérieure à la résidence», rappelle Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. Mais comme 12% ! Avec l’avantage qu’à l’inverse des ménages vivant en centre-ville, ces personnes peuvent beaucoup plus difficilement se pastout le monde n’a pas les moyens d’investir dans le centre (il faut prévoir au minimum 15 000 à 20 000 euros en province), l’autre bon plan est de viser les parkings proches de gares RER ou TGV. C’est ainsi qu’à Fontainebleau un tel bien se négocie 12 000 euros, pour un rendement locatif de ser de leur véhicule.
Choisissez le meilleur stationnement
Au sein d’un même parking, toutes les places ne se valent pas. «Le quatrième sous-sol se négocie ainsi 20% moins cher que le premier, beaucoup de femmes ne s’y aventurant pas, pour raison de sécurité», précise Charlie Porte, responsable de l’activité immobilière chez l’intermédiaire Neopark. Pour des questions de confort, les places à proximité des escaliers et des ascenseurs sont à privilégier. A l’inverse, évitez celles proches des virages ou des tuyaux d’évacuation de l’immeuble, qui encombrent l’espace. Pensez enfin à vérifier que l’emplacement mesure la taille idéale. Soit un rectangle d’au minimum 2,60 mètres sur 5. La hauteur doit, elle, si possible, dépasser 1,90 mètre, pour pouvoir accueillir les gros 4×4 ou même des camionnettes.
Vérifiez les charges qui vous incombent
C’est le défaut des parkings : comme leur loyer n’excède pas une centaine d’euros par mois, le moindre imprévu grèvera le rendement. Il faut donc redoubler de prudence, certains règlements de copropriété prévoyant que les propriétaires de parkings sont redevables, au prorata des mètres carrés, de toutes les charges de la résidence… jusqu’au ravalement de façade ! Mieux vaut privilégier une place dont les charges ne comportent que l’entretien du parking. Côté impôt, la taxe d’habitation ne vous incombera pas (c’est le locataire qui la règle, s’il habite à moins de 1 kilomètre du parking), mais il vous faudra prévoir environ un mois de loyer pour la taxe foncière, parfois davantage. «Depuis que j’ai commencé à investir, il y a quinze ans, elle a augmenté d’un tiers. Aujourd’hui, cela ne représente pas moins de deux mois de loyer !», souligne le propriétaire d’une trentaine de places situées dans le centre-ville d’Orléans.
Aménagez un box pour dégager une plus-value
Si le règlement de copropriété l’autorise, transformer votre place en box fermé permettra de séduire plus de locataires potentiels, comme ceux cherchant à entreposer leurs affaires. Surtout, une fois le box utilisé comme espace de stockage, l’occupant aura plus de mal à partir… Les 2 000 à 3 000 euros de budget à prévoir seront vite amortis. En deux ou trois ans, ainsi, en centre-ville de Paris, où un box se loue une centaine d’euros de plus qu’une simple place. Dernier atout du «boxage» : la perspective de plus-value, scénario encore rare dans l’investissement en parkings. «C’est surtout conseillé pour les places les plus chères, puisque vous doperez alors leur valeur de 20 à 30% !», assure Charles Gérard, P-DG de Monsieurparking.com. Rappelons que toute cession inférieure à 15 000 euros est exonérée d’impôt et de taxes sociales.
Si possible, achetez un lot de plusieurs places
Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, le passage devant notaire est obligatoire… ainsi que les droits de mutation qui vont avec. Ces derniers étant en partie fixes, et en partie dégressifs, n’acheter qu’une place pénalise le rendement. La note, de 14% pour un parking acheté 25 000 euros, descendra à 7% si c’est quatre de ces mêmes places que vous achetez en bloc (soit 100 000 euros de budget). «Si vous ne disposez pas d’une telle somme, n’hésitez pas à emprunter, les banques n’exigeant presque aucun apport», assure Foulques du Réau, un investisseur ayant constitué depuis 2010 un ensemble d’une cinquantaine de garages, à Paris et à Neuilly-sur-Seine. Miser sur un lot au même endroit vous permettra plus facilement de gérer en direct qu’avec plusieurs parkings répartis sur différents sites.
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