Les SCPI : une solution pour investir autrement dans l’immobilier !

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées « pierre papier », sont un moyen de diversifier son épargne et de se procurer des revenus complémentaires tout en investissant dans l’immobilier.

En effet, le principe de ces placements est d’acheter des parts de la société, qui devra elle-même gérer tout un patrimoine immobilier à caractère professionnel en acquérant des biens mais aussi en les louant pour le compte des associés (investisseurs) qui en percevront les revenus au prorata des parts détenues.

Cet investissement immobilier dit « indirect », dispose de nombreux avantages qui lui permettent de pouvoir répondre aux différents profils d’investisseurs. Les SCPI sont une solution pour les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine en investissant dans l’immobilier tout en évitant la gestion locative d’un investissement immobilier direct avec la recherche du bien, la réalisation et le suivi des travaux, le choix et la gestion des locataires, …

Les différents types de SCPI

Il existe différents types de SCPI, ainsi chaque investisseur peut trouver LA SCPI qui correspond au mieux à son profil et à ses besoins.

• SCPI à capital variable ou fixe

Dans une SCPI à capital variable, l’investisseur peut, à tout moment, acheter ou revendre des parts de la société. La valeur des parts est déterminée par rapport à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société de placement. Les investisseurs peuvent donc revendre leurs parts à n’importe quel moment puisque c’est la SCPI qui les rachètera obligatoirement, et qui, par la suite, en émettre d’autres.

A l’inverse, dans une SCPI à capital fixe, le montant du capital est fixé dès la création de la société. Ainsi, une fois la somme atteinte, le plafond ne pourra être modifié et augmenté que lors de « levées de fonds » organisées ponctuellement par la société. Les investisseurs sont donc moins libres quant à l’achat ou à la vente de parts au sein de la SCPI.

• SCPI de rendement ou de plus-value

Le fonctionnement de la SCPI de rendement est simple : vous investissez dans une société de gestion qui s’occupe d’un parc immobilier et qui, en contrepartie, vous verse régulièrement des revenus liés à la location des biens. C’est donc un moyen de se créer des revenus complémentaires. En moyenne, elles génèrent entre 5 et 6 % de profit chaque année.

La SCPI de plus-value repose sur le même principe avec quelques différences. Vous apportez des capitaux dans une société qui réalisera des achats de biens immobiliers dans l’unique but de les revendre en créant une plus-value. Les gains sont potentiellement plus importants mais pas forcément réguliers, à l’inverse de la SCPI de rendement où les revenus peuvent être mensuels, trimestriels ou annuels.

• SCPI spécialisées dans un secteur d’activités

Les SCPI peuvent être spécialisées dans un secteur d’activités précis, c’est-à-dire que la société de placement décide de créer et de gérer un patrimoine immobilier avec une activité spécifique telle que l’éducation, l’hôtellerie, la santé ou encore le commerce.

• SCPI fiscales de type Pinel et Malraux

Ces SCPI sont appelées « fiscales » car elles ont été créées dans une optique de défiscalisation. En effet, elles répliquent les conditions d’investissement des lois de défiscalisation auxquelles elles se rapportent (Loi Pinel, Déficit foncier et Malraux) et permettent donc de bénéficier de réduction d’impôt au moment de la souscription des parts.

Un accès facilité pour les épargnants

Les SCPI sont des placements accessibles facilement puisqu’elles offrent la possibilité d’investir avec une somme de départ faible. En effet, le ticket d’entrée se situe généralement entre 200 et 1 000 €.

Ce placement permet donc aux épargnants d’investir sans pour autant disposer d’un capital conséquent ou d’une capacité d’emprunt importante. Une personne disposant d’un petit budget peut tout à fait investir dans l’immobilier par ce biais-là. L’investissement immobilier devient alors ouvert à tous grâce à ce type de placement !

Un rendement séduisant

Aujourd’hui, les SCPI se distinguent des autres placements par leurs rendements attrayants :4,5% de rendement annuel en moyenne pour ce placement.

La performance globale est encore meilleure car au revenu distribué, il faut ajouter la revalorisation des parts qui confirment l’augmentation des prix du patrimoine immobilier détenue par la SPCI, soit une revalorisation de 1.79 % l’an dernier. Ainsi, le gain total annuel pour cet investissement atteint environ 6,2 %, loin devant les livrets à 0,75% et l’assurance-vie en euros aux alentours de 1,6%.

Une bonne liquidité

Les SCPI à capital variable offrent une liberté quant à la liquidité des fonds. L’investisseur peut acheter ou revendre ses parts à tout moment en fonction de son épargne ou de ses besoins financiers.

Certaines SCPI proposent aussi de réinvestir directement les revenus gérés aux investisseurs pour leurs permettent de capitaliser, c’est-à-dire d’augmenter leurs nombres de parts au sein de la société de placement et ainsi accroître les revenus par la suite.

Diversification des risques

Etant donné que la société de placement immobilier investit et acquiert des biens de différentes sortes, de différents secteurs d’activités mais aussi dans diverses zones géographiques, l’investisseur, qui devient propriétaire de parts, diversifie alors les risques de son placement.

En effet, disposant de milliers de locataires, si un occupant de la société de gestion ne paie plus ou si quelques biens restent vacants, les conséquences seront minimes pour l’investisseur (légère baisse du rendement). A l’inverse, dans l’immobilier classique, si un appartement ne trouve pas de locataires, alors l’impact pour l’investisseur sera bien plus conséquent, puisqu’il n’aura pas d’autres biens et d’autres locataires pour combler cette perte.

Quelques inconvénients à souligner comme dans tout placement

Il est important de montrer que, comme tout placement, les SCPI disposent d’inconvénients et restent risqués.

Les revenus de la SCPI sont différés. Il faut savoir que les SCPI à capital variable disposent d’un « délai de jouissance » de 3 à 6 mois durant laquelle l’investisseur ne touche aucun revenu. Après ce délai, l’investisseur bénéficie du droit de jouissance de ces parts et peut donc percevoir les revenus du placement.

Comme expliqué dans la partie des différents types de SCPI, la liquidité des parts au sein d’une SCPI à capital fixe est plus restreinte. En effet, la vente des parts peut être plus compliquée sur le marché voire à un prix plus faible par rapport à la valeur foncière d’origine de la part.

Le risque de perte en capital est aussi à prendre en compte puisque la valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la gestion de la société et qu’il n’y a aucune garantie ou protection du capital investi.

Conseils pour investir dans les SCPI

Voici nos conseils pour investir dans les SCPI :

• Analyser l’historiques de la SPCI

Il est conseillé de regarder l’historique des rendements de la SCPI pour avoir une idée de son évolution au cours des années. Pour évaluer la performance d’une SPCI, il faut regarder l’évolution des rendements mais aussi celle de la valeur des parts puisqu’elle est liée à l’éventuelle valorisation du patrimoine immobilier détenue par la société de gestion.

Les SCPI sont aujourd’hui tenues de délivrer des taux indicateurs pour permettre aux investisseurs d’analyser la performance de la société. Le taux de rentabilité interne (TRI) est intéressant pour avoir une vue d’ensemble puisqu’il tient compte du prix de la part lors de la souscription, des revenus distribués et de la valeur de la part en cas de retrait, sur une période donnée.

• Utiliser les documents mis à disposition

Les SCPI sont contraintes à une certaine transparence et mettent ainsi à la disposition de tous, des documents d’informations concernant la société de gestion, son fonctionnement, mais aussi ces chiffres clés et le détail de son parc immobilier. Cela permet aux investisseurs de pouvoir analyser la société de placement avant d’investir.

Dans ces documents, vous trouverez les conditions de la société (valeur de la part, frais, revente des parts, …), il est important de regarder le détail des conditions pour ne pas avoir de surprise, notamment lors d’une éventuelle revente des parts.

• Opter pour des SCPI diversifiées détenant des actifs de typologie différente

Pour diversifier au maximum les risques de ce placement, il est conseillé de choisir des SCPI dites « diversifiées », c’est-à-dire des sociétés qui détiennent des actifs immobiliers diverses :  des murs, des entrepôts, des boutiques, des cliniques, des commerces, des hôtels, …

Pour le premier investissement, il est préférable d’opter pour des SCPI anciennes avec lesquelles on dispose de recul pour analyser les performances. Ensuite, avec l’expérience, se positionner sur des SCPI plus jeunes avec peu de recul peut être intéressant puisqu’elles auront de meilleurs rendements.

• Opter pour des SCPI de rendement qui investissent à l’étranger pour une question de fiscalité

Il existe des SCPI qui investissent dans des biens immobiliers à l’étranger. Elles peuvent être intéressantes pour la fiscalité puisque c’est celle des pays étrangers qui s’applique directement à la source. L’investisseur reçoit donc des revenus nets d’impôts mais il doit tout de même réaliser une déclaration de revenus pour éviter une double imposition.

Article rédigé par Emma Olmos, collaboratrice au cabinet.