Propriétaires & locataires : les impacts de la loi ELAN à connaître

Après avoir été débattue plusieurs mois, la loi ELAN sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique a définitivement été adoptée par le Sénat le mardi 16 octobre 2018.

Cette loi réforme tant le secteur du logement social et privé que l’urbanisme mais traite aussi la revitalisation des centres-villes. Elle touche ainsi tous les acteurs du logement que ce soit l’urbanisme, les collectivités locales, les constructeurs ou encore les locataires et les propriétaires. La loi ELAN s’intègre donc dans la stratégie Logement visant à « construire plus, mieux et moins cher » et poursuit plusieurs objectifs qui sont de libérer la construction, mais aussi de protéger les plus fragiles.

Dans cette dynamique, trois grandes thématiques ressortent au sein des 270 articles fondant cette loi :

• Evolution du logement social
• Améliorer le cadre de vie et construire plus, mieux et moins cher
• Répondre aux besoins de chacun

Mais quels sont donc les impacts importants qu’il faut connaître en tant que propriétaires et locataires ?

L’impact de la loi ELAN sur la location classique

Pour la location classique, la loi ELAN apporte des changements importants tant pour les propriétaires que pour les locataires.

• Le bail mobilité

La création d’un nouveau bail a été annoncée par la loi Logement. Ce bail, appelé « bail mobilité », est un nouveau type de bail d’habitation qui permettra un accès plus facile à la location pour les personnes « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ou en mission de travail temporaire ».

Les particularités de ce bail sont les suivantes :

• Bail possible sur un logement meublé
• Durée variant de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible
• Sans dépôt de garantie
• Résiliation possible par le locataire à tout moment, sans justification, avec un préavis d’un mois
• Fixation libre du loyer, dans le respect du plafonnement des loyers dans les zones concernées et de l’encadrement des loyers
• Mention du motif justifiant la mise en place d’un bail mobilité sur le contrat de location
• En cas de colocation, aucune clause de solidarité n’est possible entre les colocataires ou leurs cautions

Pour les locataires, ils pourront bénéficier de la caution gratuite Visale, gérée par Action Logement pour aider la mobilité et ainsi favoriser l’emploi.

• La digitalisation du bail

La loi souhaite également mettre en place un bail numérique. Ainsi, les contrats de location pourront être dématérialisés et signés électroniquement, tout comme la remise des diagnostics immobiliers.

• L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est remis en place de manière expérimentale et optionnelle pour une durée de 5 ans. En effet, il ne s’appliquera que sur une partie du territoire de l’intercommunalité volontaire. Ce dispositif s’appliquera sur demande du préfet, principalement dans les zones tendues, par exemple dans les communes où il y a une pénurie de logement.

En cas de non-respect de ce dispositif, des sanctions seront applicables aux propriétaires, soit une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, soit l’obligation d’une baisse du loyer pour le bailleur ainsi qu’un devoir de réversion du trop-perçu au locataire.

L’impact de la loi ELAN sur la location saisonnière et touristique

Concernant la location de courte durée (saisonnière ou touristique), elle devient plus encadrée et contrôlée par la loi ELAN.

En effet, si vous louez votre résidence principale durant les vacances ou les week-ends, vous ne pourrez pas la louer plus de 120 jours par an si vous habitez dans une commune ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement préalable.

Les contrôles et les sanctions sont aussi renforcés par la loi ELAN, notamment dans les grandes villes, afin de réguler le secteur de la location. Les bailleurs seront dans l’obligation de :

• Fournir le décompte du nombre de nuits ayant fait l’objet d’une location pour l’année en cours, dès lors que la commune en fera la demande. Le non-respect de cette mesure et de la durée de location courte durée entrainera une amende de 10 000 €.
• Déclarer leurs locations touristiques auprès de la mairie de leur commune. L’absence de déclaration d’une location touristique est également sanctionnée à une amende de 5 000 € maximum.

Les autres impacts de la loi ELAN à connaître

La loi ELAN réglemente aussi d’autres secteurs comme les rapports locatifs, le logement social ou encore les règles relatives à l’urbanisme.

• Les rapports locatifs :

La loi ELAN modifie les rapports locatifs puisqu’elle a apporté des changements importants comme la réduction de la durée du préavis du locataire, passant de trois à deux mois ou encore la suppression de l’engagement manuscrit de la caution.

En effet, ce nouveau dispositif modifie la manière dont le cautionnement sera réalisé. Actuellement pour être valable, l’acte de caution solidaire doit obligatoirement comporter deux mentions manuscrites témoignant de l’engagement pris. La loi ELAN prévoit la suppression de l’engagement manuscrit afin de simplifier les démarches de chacun.

En revanche, la caution physique devra obligatoirement signer l’acte de cautionnement.

Le gouvernement lutte aussi contre les squatteurs et les marchands de sommeil. Une disposition du texte de loi prévoit de faciliter l’expulsion d’occupants illégaux en supprimant la trêve hivernale pour ces derniers, qui s’étend du 1^er novembre au 31 mars, ainsi que le délai des deux mois entre le commandement de quitter le logement et l’expulsion effective. Ces suppressions concernent uniquement les occupants sans droit, ni titre et non les locataires qui ne paient pas leurs loyers. Ces changements permettront de faciliter l’expulsion de ces squatteurs pour libérer plus rapidement le logement.

La loi durcit également les mesures à l’encontre des marchands de sommeil pour lutter contre l’habitat indigne. Les sanctions sont ainsi plus sévères et pourront aller jusqu’à l’interdiction d’obtenir de nouveaux biens immobiliers pendant 10 ans pour les marchands de sommeil.

• Le logement social :

Pour permettre le financement de nouveaux logements sociaux et pour améliorer la gestion des bâtiments existants, la loi ELAN imposera un regroupement des organismes. En effet, à partir de 2021, les organismes HLM gérant moins de 15 000 logements devront se rattacher à un groupe d’organisme.

De plus, le gouvernement souhaite avec cette loi favoriser la mobilité des habitants de HLM et leurs permettre un accès prioritaire à la propriété pour le rachat de logements sociaux.

• La simplification des règles d’urbanisme pour faciliter la construction :

Toujours dans le but de « construire plus, plus vite et moins cher », la loi ELAN simplifie les règles d’urbanisme pour inciter à la construction de nouveaux logements. Dans certaines communes dont la population dépasse un certain seuil, les demandes de permis de construire pourront être réalisées en ligne pour permettre de faciliter et de simplifier les démarches.

De plus, les bureaux vides pourront être transformés en logement. Les normes applicables à cette transformation seront assouplies et des dispositifs seront également mis en place pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.

Article rédigé par Emma Olmos, collaboratrice au cabinet.